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天天书吧 > 其他类型 > 红尘雪泥晴海梦 > 第181章 房地产宏观调控
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杜总儿子假期要结束了,杜总抽时间陪儿子去杭州玩玩,儿子难得回来一趟,杜总想和儿子亲近亲近,再不亲近,成大小伙子,就更疏远爸爸了。杜总放下手头工作,亲自开车陪儿子去杭州,王珊非要跟着一起去,杜总不想带她,她非要跟着。

“小彬,你想不想学开车?爸爸给你买辆车?”杜总一边开车一边对儿子说。

“小彬还小,不着急学车。”王珊坐在后排座位说。

“我年龄够了,英国16岁可以学车,17岁能办驾照。”小彬说。

“开车不安全,你上大学学开车也来得及。”王珊说。

“学开车算什么?我同学都有学开飞机的。”杜总儿子说。

“16岁学开飞机?”杜总问。

“是啊,他家里有两架私人飞机。”

“明翰,你也买架私人飞机吧,我和小彬回国坐自己家飞机多好。”王珊说。

“我不买飞机,私人飞机停机场里,一天停机费就得几万。”

“明星都有私人飞机,你一个上市公司老板,买架飞机算什么?”

“我不是买不起,我不想买。”

“不买飞机也行,你在英国多买几套房子吧,将来留给小彬。”

“我不是给你们买房子了吗,买那么多房子干什么?”

“鸡蛋不能都装到一个篮子里,中国有钱人都在国外购置产业,买房子、买地。”

“先等一等吧,我要把华成集团做到全国前10强。”

“这不冲突啊,你做你的房地产,每年拿出一点钱在英国买房子,不影响你什么。”

“先等等,我的钱都在房地产项目上周转呐。”

“明翰,不是我说你,你得居安思危,钱要落袋为安,不能都压在房地产项目上,要不,你拿出几亿来,在英国做家族信托,我不要你的钱,小彬是唯一指定受益人。”

“好,我考虑考虑。”

“考虑什么,你早就应该这样做了,找一个好一点的信托公司,找好一点的私人理财师。”

“我是干房地产的,我还需要别人帮我理财?”

“怎么不需要?欧美那些大财阀,有钱的大家族,都有私人理财师。”

“好吧,等我忙过这一年的。”

“爸,你还给不给我买车了?”小彬问。

“买,你先学车,你妈妈说的对,等你上大学我再给你买车,你喜欢什么车买什么车。”杜总说。

“喜欢什么买什么,多少钱的车都可以吗?”

“可以,多少钱都可以,你上大学就给你买。”

“好,那就说定了。”

“说定了。”

杜总很忙,他真是在百忙之中抽出时间陪儿子玩,买车算不了什么,能让儿子高兴比什么都强。

家族信托是信托机构受个人或家族的委托,代为管理、处置家庭财产的财产管理方式,以实现财富安全和财富传承为目的,将资产的所有权与收益权相分离。

富人一旦把资产委托给信托公司打理,这笔资产的所有权就不再归他本人了,富人如果破产、离婚分家、意外死亡,这笔资产将独立存在、独立运行,其他个人及债权人无权追索。简单说就是建立一道防火墙,用法律手段把信托资产和富人隔离开,信托资产只归受益人所有。

王珊建议杜总做家族信托,完全是为儿子着想,她不怕姜雨琪嫁给杜总,她怕姜雨琪给杜总生孩子,好在姜雨琪忙于拍戏,没时间生孩子。

上有天堂下有苏杭,杭州自古以来就是繁华富庶之地,杭州地处钱塘江岸,地形以丘陵平原为主,河湖密布,物产丰富,有鱼米之乡、人间天堂的美誉。杭州人文古迹众多,西湖及周边地区有大量自然及人文景观。

在西湖边游览一圈后,杜总开车来到预定酒店,准备在杭州住一晚,第二天返回庆东。

“开几间房?”在酒店前台,王珊问。

“开三间吧。”杜总回答。

“开两间,我和小彬住一间吧?”

“孩子大了,让他自己住吧。”

“好吧,开三间。”

“爸爸,我们下午去哪儿玩?”

“去灵隐寺吧。”

“灵隐寺有什么好玩的,我不想去。”

“小彬,你爸爸是做生意的,到杭州一定要去灵隐寺,让佛祖保佑你爸爸生意兴隆,财源滚滚。”王珊说。

“好吧,去灵隐寺。”

“小孩子到了灵隐寺不要乱说话。”

“知道了。”

王珊其实想和杜总住一间房,拿孩子当挡箭牌,分开这么久,想破镜重圆不是那么容易。王珊父亲虽然退休了,影响力还在,大树底下好乘凉,杜总暂时还不想失去这棵大树。

今天是周末,天气也挺好,通往灵隐寺的路水泄不通,不到两公里的山路,车辆一辆跟着一辆,像蜗牛一样爬行,路两旁的人行道上也全是人,公交车上的乘客忍耐不住,让司机开门下来走,一年四季,只要天气好,去灵隐寺的路天天如此。

有山有水风景才好,一马平川的大平地总觉得少点什么,虽然山会阻挡道路,交通有所不便,想要风景好,没有山不行。武林山、飞来峰有山有水,天竺路两旁长满了树,路两旁山泉水水流淙淙,几棵高大的香樟树,最大的一棵树龄超过500年。

杜总儿子和王珊回英国了,杜总忙,没有时间送,他让司机把他们娘俩送到机场。

杜总想把长江华成集团做到房地产前10强,难度不小,这两年,前期经济刺激计划带动房地产市场过热,全国各地房价上涨速度很快,通胀持续上升,国家开始进行房地产宏观调控,各地纷纷出台调控措施,遏制房价过快上涨。

“杜总,截止6月份,集团合同销售金额221.14亿元,同比下降15.72%,实现合同商品房销售面积129.67万平方米,下降17.8%,新开工面积89.31万平方米,下降21.6%,供给端、需求端全面收紧,形势不容乐观。”会议室里,一名高管正在向杜总汇报工作。

“本轮房地产调控力度很大,超出我们的预想,一、二线城市都出台了提高首付比例、限制贷款、限制购房等措施,我们的日子不太好过。”杜总说。

“是啊,其他房地产企业也不比我们好到哪儿。”

“看来,我们年初对本轮房地产调控的估计有些乐观了,指标定得有点高了。”另外一名高管说。

“杜总,我们接下来怎么办,是全面收缩一下,还是调整经营策略,请您指示。”

“宏观调控我们经历好几次了,全面收缩不可取,我们不能只看到眼前的困难,目光还是要放长远一点。集团上半年业绩有所下滑,我相信困难是暂时的,我们是上市公司,不能遇到点困难就退缩,全年销售目标不变,下半年要重点抓好提质增效,充分挖掘内部潜力,增强自身造血能力,向管理要效益。”杜总说。

“杜总说的对。”

“杜总说的有道理。”

“杜总,您说的对,我们不能遇到困难就退缩,但是,集团现在短期债务有点多,现金流也不充裕,资金回笼时间从60天延长到了90天。”财务总监说。

“我知道财务部门有点难,财务部门在现金流方面要继续推行以收定支、先收后支、收大于支,保证现金流安全不是财务一个部门的事,销售端更要发力,加快回款速度。”杜总说。

“本轮宏观调控在供给端调控力度很大,最近两个月,银行贷款明显收紧,房地产信托、房地产债券融资也全面收紧,现在银行对开发商资质审查很严格,对资金不到位的房地产开发项目直接断贷。”财务总监说。

“马总监,你说来说去就是账上没钱吧?”杜总说。

“是,账上没钱。”

“贷款不好贷,资金回笼慢,债券融资收紧,我们可以搞定增啊,向证监会申请定向增发,50亿够了吧?”

“50亿够了。”

“如果资金问题解决了,那就继续扩大地产项目开发,全年销售目标保持不变,我们来他个逆势增长,弯道超车。”

“是,杜总。”

杜总的高管团队还是原来的老班底,杜总喜欢用熟人,不喜欢用新人,熟人了解,用起来方便,最主要是执行能力强。

杜总的激进扩展政策,高管们不是没有想法,他们不愿意扫杜总的兴,也不敢提反对意见。杜总这种高杠杆、高负债、高周转的扩张策略,得益于城市化进程中的土地、金融、人口红利,如果行情好,房子好卖,通常都不是问题,一旦市场不好,行情下行,风险就比较大。

这一天,市工商联召集几位具有房地产背景的执委开会,杜总也去了,杜总事先不知道开什么会,也没到开会时间,应该是临时召开的会议。

“三位执委,我先介绍一下,这位是城建局办公室主任王丹,王丹主任今天列席会议,把大家临时召集在一起,开个短会。”工商联主席说。

“大家好,我是城建局王丹。”王丹是四十多岁中年女性。

“今天的会议没有什么特别议题,就是前段时间鹏龙置业老板跑路,留下几个烂尾楼盘,业主维权,闹得挺厉害,找三位来商量商量。”工商联主席说。

“鹏龙置业的事不是已经解决了吗?”杜总问。

“没解决,原来答应接手的两家房地产公司,因为这样那样的问题接手不了了。”

“接手不了了,我们现在也很困难。”

“是啊,先是四项规定,后来又有十项规定,本轮房地产宏观调控,土地、财政、税收、限购、限贷多管齐下,我们房地产企业的日子不好过啊!”另一名执委说。

“怎么不好过了?据我所知,房地产企业的毛利率在30%以上,这些年,最挣钱的行业就是房地产。”王丹主任说。

“房地产哪有那么高的毛利率?地价那么贵,我们没挣多少钱。”

“毛利率可能达不到30%,你们可以用杠杆啊?地价是有点贵,一亩地几百万,拿几十亩地只需要交一个定金,招拍挂拿到地,直接去银行抵押贷款,用很少的钱就可以启动项目。”王丹主任说。

“建筑商你们可以拖欠,完工封顶以后再给建筑商钱,封顶后你们又到银行办按揭,楼花一卖,购房者的钱就到你们账上了,接着继续拿地。你们花10万块钱可以办100万的事,花100万可以办1000万的事,10倍杠杆,投资回报率至少2倍到3倍,不知道我说的对不对?”王丹主任接着说。

“想不到王主任这么年轻,对我们行业的事这么了解。”一个执委说。

“王主任是城建局办公室主任,当然对房地产行业了解了。”

“我看王主任可以干房地产,后生可畏呀!我们可以退休了。”这两名执委50多岁,年龄比杜总大。

“我干不了房地产,鹏龙置业老板以为携款逃到国外就安全了?有关部门已经向国际刑警组织提出申请,发布红色通缉令,在全球范围通缉他。”王丹主任说。

“鹏龙置业和我们无关,我们可是合法经营。”

“我不是说你们有问题,我是希望你们能帮助解决鹏龙置业的遗留问题。”

“我们解决不了,解决不了。”

“话说的有点远了,杜总,你是工商联副主席,你来说说吧。”工商联主席点名杜总。

“我明白王主任的意思,这些年,城建部门对我们房地产企业支持很大,按理说,我们应该协助解决鹏龙置业烂尾楼问题,可我们现在遇到点困难,赶上宏观调控,我们资金有点紧张,现金流也不充裕。”杜总说。

“杜总,长江华成集团是上市公司,实力很强,接手一两个楼盘应该没有问题。”王丹主任说。

“王主任,你过高估计我了,我现在很困难,销售面积、销售收入下滑很严重,我没有这个能力。”

“杜总,如果我们给你一笔启动资金,你能把烂尾楼盘接过来吗?”王丹主任说。

“这得看多少启动资金。”

“3000万,你们每家3000万,各接手一个烂尾楼项目。”

“3000万好干什么?楼都卖出去了,我们什么也赚不到。”

“这三个项目没有全卖出去,卖了两期,还有一期没卖。”

“不干,不用干别的,法律问题就不够我们忙的了。”

“杜总,你别马上拒绝,你再考虑考虑。”工商联主席说。

“主要是我们资金比较紧张,3000万根本不够。”

“是啊,鹏龙置业烂尾楼项目我听说过,3000万根本不够。”另一个执委说。

“每个项目城建局只能解决3000万,多了不行。”王丹主任说。

“我知道现在贷款不好贷,其实不用贷款,你们把我们三家的房地产监管资金解禁就行,根本不用银行贷款。”杜总说。

“这是个办法,监管资金就在你们城建局账户上,你们说了算。”另一个执委说。

“这笔资金我没想到,好吧,我回去向上级请示一下,看能不能解禁你们的监管资金,如果能解禁,你们能接手项目吧?”王丹主任说。

“我觉得能,王总、李总你们说呐?”杜总说。

“我同意。”

“我也同意。”

“好,我回去请示领导,你们等我的信。”

“行。”

杜总现在最缺流动资金,另外两个房地产老板也缺资金,如果能把监管资金释放出来,无疑会让他们喘口气。杜总人称小诸葛,账算得明白,很少吃亏。