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天天书吧 > 其他类型 > 价投,就是玩 > 第62章 房子计算公式总结
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房子计算公式总结:

净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额x100%年租金净额=年租金总额-其他费用-年按揭贷款本息初始投资现金总额=首付+购房产生的税费

假如深圳某公寓,给大家一个参考模板。

1、深圳某公寓,具体信息如下:市场价2000万元,面积30平方米,月租金10万元,月管理费1万元月维修基金0.6万元.购房中介费为房价3%。首付 30%,还款期限30年,房贷利率2%。计算这套公寓的净租金收益率。

净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额x100%

我们只需计算出年租金净额和初始投资现金总额就有答案了。

第一步:计算年租金净额>年租金净额=年租金总额-其他费用。年按揭贷款本息1年租金总额=月租金x12个月=10万x12=120万元其他费用月管理费1万元,月维修基金0.6万元。

其他费用=(月管理费+月维修基金)x12个月=(1万+0.6万)x12=19.2万元

3年按揭贷款本息年按揭贷款本息就是每年还款总金额,需要使用房贷计算器

进行计算这个房了每月需要还款金额,然后计算年还款金额。

基础信息:首付 30%意味着贷款70%,此房产市场售价:2000万,则贷款金

额为 2000万x70%=1400万元,最长贷款期30年,贷款利率2%。

房贷计算器的网址:

房贷计算器

房贷计算器2023公积金贷款计算备 促前还货计算

贷款类别商业贷款公积金贷款组合型贷款 房款总额 元

贷款总额

计算方式: 还款总额:

根据面积,单价计算 支付利息款

根据贷款总额计算 1、点击“根据贷款总额计算 期付款: 0 元

贷款总额 1400 万元

2、输入贷款总额 贷款月数 360(月)

按揭年数 30年(360期 3、选择贷款年限 月均还款

73(元) 元

贷款利率 2020年7月1日基准利率

4、输入“贷款利率”

还款方式 选择“等额本息” 可以买

6、点击“开始计算”

根据步骤,利用房贷计算器计算出:每月还款额约为5.17万元

年还款金额=月还款金额x12个月=.73x12=.76元≈62.1万元;

年租金净额=年租金总额-其他费用-年按揭贷款本息=120万-19.2万-62.1万=38.7万元

第二步:计算初始投资现金总额

初始投资现金总额=首付+购房产生的税费

此房产市场总房价为2000万元,首付占总房价的30%,购房中介费为总房价的3%,则初始投资现金总额=2000x(30%+3%)=660万元

第三步:求解净租金收益率

净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额x100%

= 38.7万÷660万x100%=5.86%

结论:目前此房产的净租金收益率为5.86%大于十年期国债收益率中位值3.8%,

此时投资房了基本没有风险,符合买入标准。

2、计算一下自己现住小区房子售租比和好价格。(假设:首付30%,最长贷款期30年,每年持有房子的物业费和其他费用为租金的10%银行商贷利率4.9%,

购买税费为房价的5%)通过网上的购房、租房平台,查询自住房目前的出租价和出售价。

一、计算售租比

下面以张三的房子举例说明

房子情况简介:翠华家园户型:二室一厅,面积:130平,市场售价:350万,

月租金:5000元。

售租比=出售价÷月租=350万÷0.5万=700

结论:当中国房子的售租比大于540的时候,中国的房地产市场是有泡沫的,此时就是卖房的时候,这是从投资的角度去分析卖出,而不是自住房。至于房子是否需要卖出,还需要具体情况具体分析!

二、计算好价格

当净租金收益等于3.8%时对应的价格就是“好价格”,房价低于这个价格越多,就越有投资价值。

房子好价格计算公式:

净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额x100%=10年期国债收益率中位值=3.8%

这个公式是计算房了的好价格的总体思路。净租金收益率以中国10年期国债收益率作为参照值。

中国十年期国债收益率走势:

2023年2月28日5年期国债收益率:2.5266%;10年期国债收益率:%

实际上,投资中国、日本、美国的房产都可参考美国10年期国债收益率的中位值,大道至简,这道题,按照3.8%固定值计算即可,未来出现变动大家可以参考美国10年期国债收益率。

美国10年期国债收益率中位值网址

根据以上计算房子的好价格的总体思路。我们假设房子单价等于x元时为“好价格”,房子 130平,130x是房屋总价.

第一步:计算年租金净额

年租金净额=年租金总额-其他费用-年按揭贷款本息

年租金总额=月租金x12个月=5000x12=元

其他费用每年的物业费管理费等加起来的成本,占年租金的10%。

其他费用=年资金总额x10%=x10%=6000元

3好价格对应的年按揭贷款本息

要想计算好价格对应的年按揭贷款本息,我们首先要计算每年还款金额占贷款金额的比例,

这个比例可以根据已知数据计算出来。

基础信息:首付 30%意味着贷款70%,此房产市场售价:350万,则贷款金额

为 350万x70%=245万元,最长贷款期30年,贷款利率4.9%。

计算每年还款金额占贷款金额的比例

通过计算得出,张三买这套房子,每月还本付息金额为.8元。

每年还本付息:.8x12 个月=.6元。

每年还本付息金额与贷款总额的比率=每年还本付息÷贷款总额=.6÷245 万x100%≈6.37%

则好价格x下,年按揭贷款本息=70%x130xx 6.37% =5.7967x

贷款总额 : (70%x130x) 年还款比例 (6.37%)

年租金净额=年租金总额-其他费用-年按揭贷款本息

=-6000-5.7967x

=-5.7967x

第二步:计算初始投资现金总额

初始投资现金总额=首付+购房产生的税费

130平米的房产,房屋总的好价格为x,首付30%,购买税费为总房价的5%则初始投资现金总额=(30%+5%)x130x=35%x130x=45.5x

第三步:代入公式,并求解好价格x

净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额x100%=3.8%

=(-5.7967x)÷45.5xx100%=3.8%

化简为-5.7967x=0.038x45.5x

-5.7967x=1.729x

=1.729x+5.7967x

=7.5257x

即 7.5257x=

x=÷7.5257

x≈7175元

房屋总价=房子单价x房子面积=7175 x130≈93.28万元

结论:购买此小区的房子的好价格为7175元\/平方米,但是当前面积130平方米,总价格为350万,平均每平方售价为元\/平方米。远远大于好价格,

暂不符合买入标准,我们还需要耐心等待。

以上的解析步骤需要大家知道,了解了原理之后,我们可以使用更加快捷的方式直接计算出我们的房屋的好价格。